叫價同成交價差幾多先算抵？用成交中位數判斷貴定平

第一步：統一用實用呎價

唔同單位面積唔同，直接比總價冇意思。將叫價同成交價都除以實用面積，變成「每呎幾錢」先比。

留意有啲舊資料用建築面積計，兩者可以差兩三成，一定要用同一種面積比較。

第二步：用中位數，唔好用平均數

一個屋苑近期成交入面，可能有一兩宗特別高（例如頂層連天台、靚景特色戶）或者特別低（例如急售、有瑕疵），會將平均數拉走。

中位數係將所有成交呎價由低排到高、揀中間嗰個，唔會俾極端個案影響，比較代表「普通單位而家行緊咩價」。

• 揀近期成交，一般睇最近三個月；市況變得快嘅時候，舊成交參考價值會低好多。
• 成交宗數少（例如得一兩宗）嘅話，中位數都唔穩陣，要擴闊時間或者參考同區類似屋苑。

第三步：按單位條件調整

中位數代表「普通單位」，你睇緊嗰個唔一定普通：

• 樓層：高層一般貴啲，低層平啲；
• 座向同景觀：開揚景、南向通常有溢價，對正其他大廈就相反；
• 面積同間隔：細單位呎價通常高過大單位；實用率低、間隔奇怪嘅要打個折；
• 裝修：要重新裝修嘅，記得將裝修費計入去再比。

所以叫價略高過中位數唔一定係貴，但要講得出貴喺邊。

計算例子

以上數字只係示範點計，唔代表任何屋苑嘅實際價錢。

最後一步：睇埋銀行估價

銀行批按揭嘅時候，係按樓價同銀行估價兩者之間較低嗰個計成數。如果估價低過成交價（即係「估價不足」），差額要買家自己用現金補，首期會多咗。

簽臨時買賣合約之前，可以先喺幾間銀行嘅網上估價工具查一查個單位估價，同叫價比較一下，唔好簽咗先發覺要夾多幾十萬首期。

想知連首期、印花稅、按揭保險要準備幾多現金，可以用按揭計算機計；想知個盤業主有冇得傾，可以睇點知一個盤放咗幾耐。